7·10 부동산 대책 정리

정부, 민간 등록임대 사실상 폐기…소급은 않기로

신규 임대는 10년 이상 다가구·빌라로 제한
현 등록된 임대주택은 기간 만료시 자동 말소
기존 임대주택, 세제 축소 대신 의무준수 강화
임대차3법에 지속 이유 없어져…공급 확대 효과도

정부가 민간 임대등록 활성화 정책을 사실상 백지화 한다. 김수현 전 청와대 정책수석의 설계로 2017년 12월 임대주택 등록 활성화 대책이 발표된 지 불과 2년6개월만이다.

다만 정책 신뢰성 차원에서 그동안 사업자들의 반발이 많았던 세제 혜택 축소 소급 적용은 하지 않기로 했다.

정부가 10일 관계부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정 보완 대책'에 따르면, 앞으로 신규 임대 등록 시 세제 혜택 대상은 10년 이상 장기 임대되는 비(非) 아파트로 제한된다.

국토교통부는 현재 민간임대 사업을 주택 유형 구분 없이 단기(4년), 장기(8년) 임대 방식으로 운영해왔으나 앞으로는 이 같이 변경된다.

이에 따라 현재 임차 중인 4년 단기 임대주택과 8년 이상 장기 임대 아파트의 경우 임대의무기간 경과 즉시 자동으로 등록이 말소된다. 단기임대를 신규 등록하거나 장기임대로 전환하는 것은 허용되지 않으며 세제 혜택도 제공하지 않는다.

다만 세제 혜택 축소는 소급 적용하지 않기로 했다. 현재 등록된 임대주택은 등록말소 시점까지 세제혜택이 유지된다.

빌라, 다가구주택 등 아파트 외 주택의 장기 임대의 경우 현행대로 유지하되, 의무기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되는 등 공적의무가 강화된다.

국토부는 임대기간 종료 전 임대사업자의 퇴로도 마련키로 했다.

현재 임대의무기간 종료 전 자진말소 관련 제도가 미비하나, 임대사업자가 희망하는 경우 자발적인 등록말소를 허용키로 했다. 다만 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해서만 임대의무기간 준수 위반 과태료를 면제한다.

국토부는 사업자 관리 강화에도 나서기로 했다.

관계기관 합동으로 매년 등록임대사업자의 공적 의무 준수 점검을 정례화 한다. 또 위반사항 적발 시 행정처분을 통해 등록임대사업을 내실화하기로 했다.

점검 대상은 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무이며, 의무 위반 시 과태료 부과 및 등록임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수 조치 등이 취해진다.

김현미 국토부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑을 통해 "시장의 안정과 임차인들의 주거안정을 만들어보자는 취지에서 민간 임대등록 제도를 시행했고 저소득층의 주거안정에는 기여했다고 평가한다"고 밝혔다.

그는 이어 "그런데 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)이 통과되면 사실상 저희가 민간임대등록사업을 했던 정책의 당초 취지는 모두 다 해결이 돼 계속할 이유는 없다는 판단이 있다"고 밝혔다.

특히 김 장관은 임대차 3법 소급 적용 의지도 밝혔다. 그는 "2018년 상가건물 임대차보호법 개정 당시 기존 계약과 갱신 계약에도 계약갱신청구권을 적용하도록 한 예가 있다"며 "이번에도 반영이 되면 세입자들의 부담을 줄이는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

등록임대 정책 폐지로 김 장관은 수도권 아파트 공급 효과도 기대하고 있다.

그는 "이달 말 현재 160만 호 정도가 등록 돼 있는 데, 약 40만 호 정도가 아파트"라며 "연말까지는 약 12만 호의 아파트의 임대기간이 종료되고 일반 물량으로 전환될 것"이라고 말했다. 등록 임대주택이 최근 2~3년간 급격하게 늘면서 임대의무기간 때문에 시장에 유통 매물이 줄어드는 이른바 '매물 잠김' 현상이 완화될 것이라는 입장이다.

세금폭탄으로 불로소득 차단…“부의 대물림 키운다”

취득세‧종부세‧양도세 전방위 세 부담 강화…“시가 30억원, 종부세 3800만원 낸다”
‘집 팔면 다신 못 산다’ 인식에 증여 늘어날 것…홍남기 “증여세 대책 검토 중”

다주택자를 대상으로 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 전방위로 세 부담을 끌어올린다는 게 골자다.

하지만 ‘이제 팔면 다신 못 산다’는 인식이 시장에 강하게 작용하고 있는 만큼, 가족 간의 증여가 급증할 것이라는 우려가 제기된다. 이 같은 문제점을 정부도 인지하고 있는 만큼 다음번 대책에는 증여세를 손질하는 내용이 담길 가능성이 높은 상황이다.

정부는 지난 10일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표했다.

이번 대책에 따라 다주택자와 단기차익을 노래는 수요를 대상으로 취득부터 보유, 처분까지 해당하는 세금이 모두 크게 강화됐다.

취득세의 경우 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과세율이 인상됐다. 종부세 중과세율도 최고 6%로 강화됐다. 양도세는 규제지역의 경우 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트로 중과세율이 인상됐다. 다만 양도세는 약 1년간의 유예기간을 둠으로써 다주택 처분 퇴로를 열어뒀다.

이날 브리핑에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이번에 종부세가 많이 인상됐다”며 “다주택자의 경우 시가가 30억원이면 약 3800만원, 50억원이면 약 1억원 수준으로 지난해보다 2배를 약간 넘는 수준으로 인상됐다”고 말했다.

정부에서 시장에 강력한 메시지를 보내기 위해 세금 폭탄을 던졌지만, 수요자들 사이에서 앞으로 집값은 계속 오를 수밖에 없다는 인식이 팽배한 분위기다.

온라인 부동산 커뮤니티에서는 “이번 대책은 한마디로 똘똘한 한 채로 정리하라는 것”이라며 “집값은 계속 오를 텐데 자식이나 가족한테 증여하는 사람이 늘 것이다”는 여론이 지배적이다.

실제로 정치권이나 고위공직자들 사이에서도 다주택 처분 권고에 증여 바람이 불고 있다. 박병석 국회의장은 대전 서구 아파트를 아들에게 증여하고, 김용범 기획재정부 1차관은 서울 북아현동 주택 지분 일부를 장모에게 증여하면서 논란의 중심에 섰다.

전문가들은 이번 세금 폭탄으로 다주택을 정리할 경우 다시 집을 사려면 취득세에 대한 부담이 상당하기 때문에 주택 처분이 쉽지 않을 것으로 보고, 이에 따라 증여 비중이 늘어날 것으로 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “매각보다는 배우자나 자녀에게 증여하는 우회로를 택할 가능성이 열려있다”며 “증여세의 최고세율이 현행 3주택자 양도소득세 중과세율보다 낮고, 배우자 증여재산공제 한도가 6억원이기 때문이다”고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 “양도세 유예기간을 줌으로써 시장에 매물이 풀릴 가능성에 대한 기대감은 올릴 수 있겠지만, 나중에 주택을 다시 취득할 경우 무거운 거래비용이 발생하기 때문에 양도에 대한 고민이 깊어질 것”이라며 “예상과 달리 물량이 눈에 띄게 증가하기는 어렵다”고 설명했다.

한편 정부도 이에 대한 문제를 인식하고 있다는 입장이다. 조만간 증여세와 관련한 대책이 추가적으로 발표될 전망이다.

홍 부총리는 “종부세와 양도세가 동시에 강화되면서 증여가 늘어날 것이란 지적과 점검이 있었다”며 “아직은 발표할 수 없지만 증여 문제에 대해서는 정부도 검토 중이고, 이 또한 추가적으로 발표할 것”이라고 말했다.

7·10 대책 발표 6시간 뒤…임대사업자 등록 페이지 문 닫았다

정부 대책 오전 11시30분 발표
7·10대책, 등록 임대주택제도 사실상 폐지
렌트홈 "17시59분 민원까지만 등록받는다"

정부가 다주택자에 대한 각종 세금 부담을 강화하는 내용의 '7·10 대책'을 발표한 당일 임대사업자로 등록할 수 있는 '렌트홈' 시스템이 17시59분을 기준으로 마감했다. 이로써 신규 임대사업자가 되는 길은 사실상 막히게 됐다.

국토교통부가 전날 내놓은 ‘주택 임대사업자 등록 제도 보완 방안’에 따르면, 단기임대는 신규 등록을 폐지하고 의무임대기간이 지나면 자동으로 말소된다. 이미 등록한 임대주택은 의무임대기간이 끝날 때까지는 기존 세제 혜택을 유지하기로 하는데, 시행일이 7월11일이었다. 때문에 발표 당일 '렌트홈'을 통해 임대사업자로 등록을 해야만 혜택이 유효했다.

국토부 관계자는 "원래 민원 시간이 6시 이전에 마감되기 때문에 이에 따른 공지였다"고 설명했다. 렌트홈 홈페이지에는 배너를 통해 '17시59분 최종 신청 민원까지만 민간임대주택사업자 등록을 받는다'고 공지되어 있다.

그러나 다주택자들은 당일 발표에 당일 등록 마감되는 조치에 당황하고 있다. 렌트홈을 통해 접수를 마쳤어도, 제대로 임대사업자로 등록이 된 것인지를 두고 말이 많다. 부동산 커뮤니티에는 '모든게 갑자기라서 혼란스럽다', '팔지 않을 거라서 급하게 등록했는데, 잘 한 건지 모르겠다' 등의 하소연이 올라오고 있다. 일부에서는 '시스템이 에러가 있었다'는 얘기도 있다.

일선 세무사들은 7·10대책이 나오고 다주택자들에게 문자나 연락을 해서 "세부담을 줄이려면 오늘 임대사업자로 등록을 하거나, 내년 6월 전까지 처분을 해야 한다"고 조언했다.

정부는 이번 대책으로 민간 등록 임대주택제도(건설임대 제외)를 사실상 폐지한다. 국토부는 각종 세제 혜택 등을 통해 등록 임대주택제도 활성화에 나섰지만 다주택자의 절세 수단으로 악용되고 있다는 지적이 일었다. 국회가 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 ‘임대차 3법’ 도입을 추진하면서 제도를 유지할 명분도 없어졌다.

렌트홈 홈페이지. 페이지 상단에 17시59분까지만 접수를 받는다는 공지가 떠 있다.
4~8년의 의무임대기간과 세법상 임대기간 기준이 맞지 않아 발생하는 문제에 대해선 별도의 구제안을 마련하기로 했다. 단기임대(4년)의 경우 이번에 발표된 정부 방침대로 4년 후 자동해지된다면 비과세 조건인 '5년 간 주택 임대 유지' 조건을 채울 수 없어서다. 예컨대 2018년 4월 1일 이전 등록한 4년 단기임대의 경우 의무임대기간이 끝난 뒤에도 1년을 더해 총 5년의 임대기간을 채워야 임대인의 거주주택에 대한 비과세 특례가 가능하다. 그러나 이번 대책으로 4년 만에 자동말소가 돼버리면 특례가 사라진다.

한편 정부가 운영하는 렌트홈은 그동안 공공연히 문제를 일으켰다. 지난달에는 개인정보 유출 문제까지 불거졌다. 로그인 후 다른 임대사업자의 명의로 접속되거나, 타인 성명과 생년월일, 주소, 유·무선 전화번호와 함께 민원·신고 정보, 세입자 정보까지 무작위로 열람됐다.

렌트홈측은 임대차계약 자진신고를 독려하는 안내문자를 발송한 뒤 렌트홈에 접속한 사람들이 많아지면서 장애가 났다고 설명했다. 당시 렌트홈에 접속한 인원은 40만명 이상으로 알려졌다. 단순 서버 부하 문제라고 보기에는 석연치 않게 개인정보가 노출되면서 임대사업자들의 항의를 샀다.

다세대·원룸 빠진 '등록임대사업제' 보완책 논란

다주택자의 절세 수단으로 악용된다는 비판을 받아온 주택 임대사업 등록제도를 대폭 손질하기로 했지만 아파트 외 다른 주택은 남겨두기로 해 '반쪽 개편'이라는 비판이 나온다.

12일 정부에 따르면 '7·10 대책'에 담긴 등록임대사업제 개편 방안에서는 4년짜리 단기 임대와 아파트 장기일반매입 임대를 폐지하고, 그 외 다른 유형의 주택에 대한 세제 혜택은 그대로 유지하기로 했다.

등록임대사업의 세제 혜택이 그대로 유지되는 주택은 다세대주택, 빌라, 원룸, 오피스텔이 있다.

하지만 등록 임대사업자가 세제 혜택을 누린 대상은 주로 85㎡ 이하 소형 주택에 집중돼 온 만큼 주택 종류를 불문하고 세제 혜택을 전면 폐지해야 한다는 주장이 여당 일부와 시민사회단체에서 제기된다.

최근 임대사업자에 대한 세제 특혜 폐지를 주장하며 '부동산 임대사업 특혜 축소 3법'을 발의한 더불어민주당 강병원 의원은 연합뉴스와 통화에서 "등록임대사업의 세제 혜택이 그대로 유지되는 다세대주택, 빌라, 원룸, 오피스텔은 서민 주거공간"이라며 "민간 주택 등록임대사업자 세제 혜택은 전면 폐지돼야 한다"고 말했다.

강 의원에 따르면 160만채의 등록임대주택 중 아파트는 40만채에 불과하고 120만채는 다세대 주택, 빌라 등이다.

작년 10월 기준 '1인 가구'는 전체 가구 수의 30%를 넘는 603만 가구에 달했는데 이들 대부분이 다세대 주택, 빌라, 원룸, 오피스텔에 거주하고 있다.

강 의원은 "다세대주택과 빌라는 매매가와 전세가 차이가 크지 않아 '갭투기' 세력이 쉽게 접근할 수 있다"며 "등록임대사업자들이 세제 특혜를 악용해 지속해서 '몸집 불리기'를 할 여지를 남겨두는 것으로 정책 실효성을 기대할 수 없다"고 지적했다.

이어 "빌라 등 단기 등록임대사업자 다수가 장기임대로 발 빠르게 전환했고, 시중 유동자금이 빌라 등 장기임대로 몰리게 되면서 빌라 등의 가격이 오르고 이것이 다시 아파트 가격을 끌어올릴 수 있다"고 우려했다.

일부 전문가들도 아파트에 대해서만 등록임대사업을 사실상 폐지함에 따라 여전히 등록임대가 가능한 다세대주택 등으로 '갭투자' 수요가 옮겨갈 가능성이 있다고 지적한다.

이번 보완책을 둘러싸고 기존 등록임대사업자의 세제 혜택을 남은 임대 기간 그대로 보장할지, 즉시 폐지할지를 두고도 갑론을박이 여전해 최종 입법 결과에 관심이 쏠린다.

'7·10 대책'에서 정부는 남은 임대 기간에 현재 혜택을 그대로 보장하기로 했다.

강 의원실에 따르면 2015년 공시지가 3억원에 15평 아파트를 매입한 실거주자는 1채를 소유했어도 매년 재산세를 납부해야 하지만, 같은 크기 아파트 3채를 가진 등록임대주택 사업자는 재산세가 2021년 말까지 면제된다.

강남 은마아파트 전용면적 76.79㎡의 경우 2015년 공시가격은 5억5천700만원, 2020년 공시가격은 13억700만원이고 실거래가는 2020년 6월 기준 19억원이다. 이 경우 실거주자는 종부세를 118만원 납부하지만, 등록임대주택 사업자는 최초 등록 때 종부세 합산대상에서 배제됐기 때문에 의무임대기간 내내 종부세가 비과세 돼 종부세가 0원이다.

이 아파트를 매도하면 5년 실소유한 사람은 양도차익 10억원에 대한 1억2천360만원의 양도세를 내야 하지만, 등록임대주택 사업자는 10년간 임대할 경우 집을 팔아 10억원의 양도소득을 올렸더라도 양도세가 면제된다.

또 임대사업자의 임대소득에도 필요경비 명목으로 60% 선공제, 최대 75%까지 임대소득세가 감면돼 연 2천만원 이하의 임대소득자의 실제 세부담율이 0.7%에 불과하다.

강 의원은 "기존 등록임대사업자의 세제 혜택을 즉시 폐지해야 다주택자가 주택을 매도할 유인이 생기고 이 물량이 실거주자에게 공급된다"며 "정부가 지난해 공급하기로 한 3기 신도시 물량이 17만3천여채로 3기 신도시 9개에 해당하는 물량이 등록임대에 묶여 있는 셈"이라고 지적했다.